TJ SP 1VRPSP - consolidação da propriedade vs. suspensão vs. vencimento antecipado

1VRP/SP: Registro de Imóveis. Alienação fiduciária. Consolidação. Embora a parte devedora tenha apresentado as decisões proferidas na ação declaratória que moveu contra a credora, não há determinação judicial dirigida ao Oficial para que interrompa ou suspenda o procedimento

Processo 1026446-48.2022.8.26.0100 Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – Vórtex Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários Ltda. – SPE STX 32 Desenvolvimento Imobiliário Sa – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para restabelecer o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, observando que a fiduciária deverá, no prazo de 30 dias, reformular seu requerimento, apresentando novo demonstrativo de débito e projeção de valores para pagamento da dívida, com exclusão dos valores relativos às obrigações consideradas vencidas por antecipação, sob pena de arquivamento e cancelamento da prenotação, nos termos do item 240.2, Cap. XX, das NSCGJ. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ANDRE JOSE ALBINO (OAB 53589/SP), SERGIO SACRAMENTO DE CASTRO (OAB 48017/SP), LUCIANO DE SOUZA GODOY (OAB 258957/SP), RICARDO ZAMARIOLA JUNIOR (OAB 224324/SP), BRUNA COSTA CARNEIRO DA SILVEIRA (OAB 228836/RJ), YURI ATHAYDE DA COSTA NASCIMENTO (OAB 221784/RJ), VITOR HENRIQUE DE CAMARGO PIAZENTIN DANIEL (OAB 298178/SP), DIOGO ASSUMPÇÃO REZENDE DE ALMEIDA (OAB 364858/SP), JACQUES FELIPE ALBUQUERQUE RUBENS (OAB 208019/RJ)

Íntegra da decisão: Processo Digital nº: 1026446-48.2022.8.26.0100 Classe – Assunto Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS Requerente: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Requerido: Vórtex Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Vórtex Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Limitada diante da suspensão de procedimento por ela requerido para consolidação da propriedade fiduciária sobre o imóvel da matrícula n.135.597 daquela serventia. Informa o Oficial que a devedora fiduciante, ao ser intimada na forma do artigo 26, §1º, da Lei n. 9.514/97, peticionou solicitando a suspensão do procedimento conforme decisão do juízo da 14ª Vara Cível da Capital, proferida no processo de autos n.1050643-04.2021.8.26.0100, a qual é objeto de recurso. Nesse contexto, o Registrador emitiu nota devolutiva para suspender a consolidação da propriedade até nova determinação judicial. Documentos vieram às fls.03/65. Intimada, a parte interessada, Vórtex DTVM, apresentou impugnação às fls.70/74, alegando que o Oficial interrompeu a consolidação da propriedade com base em decisão judicial proferida em 31 de maio de 2021, a qual deferiu tutela provisória para suspender a exigibilidade da cobrança pelo prazo de noventa dias, período perante o qual foram afastados a mora e o vencimento antecipado; que o vencimento antecipado da dívida foi regularmente decretado em assembleia geral de debenturistas realizada em 26 de novembro de 2021, após o lapso fixado na decisão; que não houve determinação judicial expressa ou implícita para interrupção ou suspensão do processo de consolidação da propriedade, mas apenas advertência para a credora fiduciária se abster de praticar medidas contrárias às decisões tomadas por aquele juízo; que já se formou coisa julgada em relação à questão de mérito resolvida na sentença, uma vez que o recurso manejado diz respeito somente à fixação das verbas de sucumbência. Juntou documentos às fls.75/100. O Ministério Público, por não vislumbrar determinação atual para o afastamento da mora, opinou pelo deferimento do pedido (fls.103/104). A devedora fiduciante, SPE SPX, por sua vez, se manifestou às fls.106/112, esclarecendo que, no dia 19 maio de 2021, ajuizou demanda contra a credora, motivada pela declaração de vencimento antecipado da dívida em assembleia de 29 de abril de 2021, a qual foi julgada em dezembro de 2021 por sentença que alterou os critérios de reajuste da debênture, de modo que o saldo devedor está pendente de liquidação, com descaracterização da mora e do vencimento antecipado; que, não obstante o afastamento da mora, a credora fabricou suposto “descumprimento de obrigação não pecuniária” para tentar burlar o comando judicial, sendo que, embora não caiba ao Oficial examinar a regularidade do cálculo da dívida, o item 236.1, Cap. XX, das NSCGJ veda a inclusão de valores que correspondam ao vencimento antecipado da obrigação, o que configura hipótese excepcional. Apresentou documentos às fls.113/150. Diante da argumentação e da documentação trazidas pela fiduciante, o Ministério Público reconsiderou sua manifestação anterior, opinando pelo indeferimento do pedido (fls.158/159). Por fim, a credora fiduciária Vórtex se manifestou às fls.161/165, defendendo que não houve apresentação de fato ou documento novo para justificar a alteração de entendimento pelo Ministério Público, com reiteração de suas alegações anteriores. É o relatório. Fundamento e decido. No mérito, em que pese a cautela do Registrador, o pedido de providências é procedente. Vejamos os motivos. Conforme se constata no Registro n.04 da matrícula n.135.597 do 2º RI, lançado em janeiro de 2021, a proprietária tabular transferiu o domínio indireto do imóvel para a empresa Vórtex DTVM Ltda, constituindo alienação fiduciária em garantia de debênture que emitiu em janeiro de 2020, com previsão de amortização mensal (fls.03/21). Entretanto, a fiduciante ingressou com ação declaratória contra as credoras para revisão das condições avençadas, a qual foi distribuída em 19 de maio de 2021. No dia 31 do mesmo mês, concedeu-se tutela de urgência nos seguintes termos (fls.63/64 e 144/145 – destaque nosso): “(…) Dessa forma, DEFIRO a tutela de urgência para: i) suspender a exigibilidade das prestações pelo prazo de 90 dias, a partir de março/2021, considerando o período em que o comércio foi proibido de funcionamento no Estado de São Paulo (06 de março à 18 de abril de 2021), afastando-se nesse período a mora e o vencimento antecipado e protraindo-se essas prestações para o mês seguinte, ensejando, consequentemente, a prorrogação do final do contrato ii) alterar o índice de correção do IGP-M para IPCA, também a partir da prestação vencida em março/2021”. Note-se que a mora e o vencimento antecipado somente foram afastados no período pelo qual a exigibilidade das prestações foi suspensa (noventa dias). Ao final, a ação foi jugada parcialmente procedente por sentença proferida em 04 de dezembro de 2021, com o seguinte dispositivo (fls.28/42 e 128/142): “Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para determinar que a aplicação do IGPM ao reajuste da debênture se dê na forma da fundamentação acima, com aplicação do índice pela metade e observância mínima do IPCA, mantida a antecipação de tutela, com o esclarecimento de que as autoras deverão efetuar o pagamento das parcelas em aberto com os parâmetros estabelecidos na antecipação de tutela”. Como se vê, a sentença determinou o pagamento das parcelas em aberto seguindo os parâmetros estabelecidos na antecipação de tutela. Na sequência, a credora afirma que notificou a fiduciante, em 17 de janeiro de 2022, acerca da declaração de vencimento antecipado automático (fl.51) e, no dia 31 de janeiro de 2022, protocolou requerimento de intimação da devedora para, nos termos do artigo 26 da Lei 9.514/97, efetuar o pagamento da dívida no importe total de R$25.003.787,23 (fls.47/48). No dia 02 de fevereiro de 2022, foi proferida a seguinte decisão nos autos da ação declaratória (fls.43/44 e 149/150 – destaque nosso): “Vistos. 1 – Fls. 1698/1701: Prejudicado ante o julgamento dos embargos de declaração. 2 – Fls. 1702/1722: Determinar aos réus que se abstenham de praticar medidas contrárias às decisões tomadas por este Juízo, especialmente a excussão extrajudicial das garantias, é dizer o óbvio. Estão perfeitamente cientes das decisões proferidas e da antecipação de tutela concedida. Nenhuma medida que adotem contrariamente à antecipação de tutela terá eficácia, servindo apenas como causa de aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça nos termos do art. 77 do CPC. Não é momento de aplicar multa porque as medidas noticiadas pela autora são todas inócuas, mas serve este despacho de advertência às requeridas de que, havendo descumprindo de ordem judicial a multa será fixada. 3 – Aguarde-se o decurso de prazo para eventual interposição de apelação, certificando-se o trânsito da sentença de fls. 1650/1664 caso ausente apelo. Int.”. A devedora foi intimada pelo Oficial no dia 22 de fevereiro de 2022 (fl.59) e, no dia 24 de fevereiro, o juízo da ação declaratória novamente se manifestou, reportando-se à decisão anteriormente transcrita, de fls.1727/1728 daqueles autos, nos seguintes termos (fls.45 e 147 – destaque nosso): “Vistos. 1 – Fls. 1731/1735, 1736/1738: Nada a deliberar. 2 – Fls. 1739/1766: Às contrarrazões no prazo legal. 3 – Fls. 1767/1819, 1820/1826 e 1827/1829: Reporto-me integralmente à decisão de fls. 1727/1728. A decisão está posta e desafiada por recurso. Os cartórios não são parte na ação e as medidas apontadas, se adotadas, se subsumem aos limites da decisão atacada. Int.”. Nesse contexto, no dia 03 de março de 2022, a parte devedora peticionou ao Oficial solicitando a suspensão do procedimento de consolidação da propriedade (fls.60/62), o que foi acolhido em nota de devolução expedida em 09 de março, nos seguintes termos: “Fica interrompida a CONSOLIDAÇÃO pretendida, em virtude da r. decisão proferida pela MM. Juíza de Direito Dra. Clarissa Rodrigues Alves, em 31-05-2021, no Processo Digital n° 1050643-04.2021.8.26.0100, cuja cópia segue anexa”. A parte credora, ainda assim, insiste no prosseguimento do procedimento extrajudicial, requerendo, por petição datada de 14 de março, a reconsideração da decisão de suspensão ou remessa da questão para esta Corregedoria Permanente. Neste ponto, a credora tem razão. O subitem 249.1, Cap.XX, das NSCGJ, dispõe expressamente: “249.1. O procedimento de intimação e consolidação não admite impugnação na via extrajudicial, sendo vedado ao registrador, em tal caso, interromper ou suspender o procedimento sem determinação judicial”. Embora a parte devedora tenha apresentado as decisões proferidas na ação declaratória que moveu contra a credora, não há determinação judicial dirigida ao Oficial para que interrompa ou suspenda o procedimento. Como bem destacado na decisão copiada à fl.147, os cartórios não são parte naquela ação e não cabe ao Oficial ou a esta Corregedoria Permanente investigar o contexto em que tais decisões foram proferidas, de modo que, sem determinação judicial clara e direta, o procedimento não pode ser interrompido ou suspenso. Note-se que a consolidação da propriedade não integra o objeto da ação declaratória julgada anteriormente ao requerimento para intimação da parte devedora. Conforme já anotado, no caso concreto, a tutela provisória concedida na ação em questão afastou a mora e o vencimento antecipado por um período limitado, enquanto a sentença que a manteve determinou o pagamento do período em aberto seguindo os parâmetros então estabelecidos. A extensão da coisa julgada material que a parte credora afirma ter se formado também não é matéria que deva ser analisada no âmbito administrativo. De todo modo, não há qualquer obstáculo para o prosseguimento do procedimento extrajudicial, notadamente pela ausência de purgação da mora ou de comprovação das prestações devidas na forma do julgado. Contudo, a parte devedora destaca outro ponto importante relativo ao demonstrativo de débito que instruiu o requerimento inicial: é vedada a inclusão de valores que correspondam ao vencimento antecipado da obrigação, cujo exame pelo Oficial é admitido nos termos dos itens 236.1 e 236.2, Cap.XX, das NSCGJ. Como se vê no requerimento de intimação de fls.49/56, a parte credora informa expressamente que houve “declaração de vencimento antecipado automático, conforme deliberação da Assembleia Geral de Debenturistas realizada no dia 26 de novembro de 2021”. Entretanto, a alienação fiduciária de bens imóveis segue regime jurídico próprio, previsto na Lei n.9.514/97, cujo artigo 26, §5º, estabelece a convalescença do contrato de alienação fiduciária com a purgação da mora perante o Registro de Imóveis, o que é incompatível com o vencimento antecipado das obrigações. A orientação normativa da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo confirma essa incompatibilidade, de modo que não se pode admitir, em procedimento administrativo, o vencimento antecipado de obrigações por simples deliberação do credor, contrariando o regime jurídico da Lei n. 9.514/97. Observe-se que o vencimento antecipado é excepcionalmente admitido em lei especial que regula os casos de alienação fiduciária em garantia firmada no âmbito do PMCMV, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR (artigo 7º-B, da Lei 11.977/09). Da mesma forma, os artigos 4º, parágrafo único, VI, e 7º, II, da Lei n. 13.476/17, revelam a possibilidade de vencimento antecipado das operações derivadas da abertura de limite de crédito com estipulação de alienação fiduciária de imóvel em garantia, tornando inaplicáveis, ainda, outros requisitos da Lei n. 9.514/97. No caso em tela, a parte credora requer a intimação da devedora com base no artigo 26, §1º, da Lei n. 9.514/97. Todavia, ao apresentar demonstrativo de débito no qual inclui valores decorrentes do vencimento antecipado de obrigações, viola o próprio dispositivo que fundamenta seu pedido, segundo o qual a parte devedora será intimada a satisfazer somente “a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento”, acrescidas de juros, penalidades e encargos. Assim, para que o procedimento extrajudicial prossiga regularmente, deverá a parte credora reformular seu requerimento, apresentando novo demonstrativo de débito e projeção de valores para pagamento da dívida, excluindo os valores relativos às obrigações consideradas vencidas por antecipação, exigência esta que deverá ser atendida no prazo de 30 dias, sob pena de arquivamento e cancelamento da prenotação, nos termos do item 240.2, Cap. XX, das NSCGJ. Com o atendimento, a fiduciante deverá ser intimada para pagamento nos termos do artigo 26, §1º, da Lei n. 9.514/97. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para restabelecer o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, observando que a fiduciária deverá, no prazo de 30 dias, reformular seu requerimento, apresentando novo demonstrativo de débito e projeção de valores para pagamento da dívida, com exclusão dos valores relativos às obrigações consideradas vencidas por antecipação, sob pena de arquivamento e cancelamento da prenotação, nos termos do item 240.2, Cap. XX, das NSCGJ. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 04 de maio de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad Juíza de Direito

DJe 05.05.2022 – SP