• Isabel Sangali

Decisão SP: averbação de termo de quitação - obrigações tributárias - lei 13465/2017 - inovação



Registro de Imóveis – Loteamento – Pedido de averbação de termo de quitação de compromissos de compra e venda por parte da loteadora, para repercussão frente a obrigações tributárias e condominiais – Art. 167, inciso II, Item 32, da Lei 6.015/1973, com a redação trazida pela Lei nº 13.465/2017 – Inovação legislativa que relativizou o princípio da continuidade – Recurso provido.


Número do processo: 1006694-78.2018.8.26.0602 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA Processo CG n° 1006694-78.2018.8.26.0602 (391/2019-E) Registro de Imóveis – Loteamento – Pedido de averbação de termo de quitação de compromissos de compra e venda por parte da loteadora, para repercussão frente a obrigações tributárias e condominiais – Art. 167, inciso II, Item 32, da Lei 6.015/1973, com a redação trazida pela Lei nº 13.465/2017 – Inovação legislativa que relativizou o princípio da continuidade – Recurso provido. Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça: Trata-se de recurso interposto por PALAMIDESE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., insurgindo-se contra a r. sentença de fls. 64/68, que julgou improcedente o pedido de providências e manteve a negativa de averbação de termos de quitação em diversas matrículas a serem abertas em decorrência do Loteamento Jardim Reserva Ipanema junto ao 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Sorocaba. Sustenta a total possibilidade das averbações buscadas, dentro da melhor interpretação do item 32, do inciso II, art. 167 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), tendo em vista que o referido dispositivo cuida de três situações distintas, compromisso de compra e venda entre particulares, entre particulares e loteadora em empreendimentos regularizados e aquelas situações de regularização fundiária. Tratando-se de loteamento regularizado, haveria previsão para a referida averbação, independentemente de prévio registro dos compromissos. É o relatório. Opino. Presentes os pressupostos processuais e administrativos, no mérito, salvo melhor entendimento de Vossa Excelência, o recurso comporta provimento. A recorrente prenotou (protocolo nº 466.605) pedido de averbação, em diversas matrículas a serem abertas no Loteamento Jardim Reserva Ipanema, por ela implementado, dos respectivos termos de quitação para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre tais lotes, com fulcro no artigo 167, II, 32, da Lei de Registros Públicos. Discute-se se o registro dos respectivos compromissos de compra e venda seria condição necessária para a posterior averbação das quitações, sob a ótica do referido Item 32 do art. 167, II, da Lei 6.015/1973, introduzido pela recente Lei nº 13.465/2017: Art.167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: (…) II – a averbação: (…) 32 – do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário do imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou beneficiário da regularização. A interpretação dada pelo Sr. Oficial, ao negar o ato de averbação, sem dúvida alguma, é correta, se considerados os pilares do registro imobiliário, dentre eles, o Princípio da Continuidade. Entretanto, não há como ser negado que a redação dada pela novel legislação, dentre tantas outras inovações, trouxe uma mitigação ao referido princípio, não implicando, contudo, transferência de domínio ao compromissário comprador ou beneficiário da regularização. Mesmo em loteamentos regulares, como é o caso, a nova regra afirma que caberá a averbação do termo de quitação do contrato de compromisso de compra e venda exclusivamente para fins de exoneração da responsabilidade do empreendedor proprietário do imóvel, promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel. Independentemente de eventuais discussões a respeito da inconstitucionalidade dessa inovação legislativa (lei federal ordinária, e não complementar, exonerando o sujeito passivo de obrigação tributária municipal; ofensa ao princípio da continuidade etc.), não se pode negar que ela cria hipótese liberativa de obrigação tributária frente ao município e deve ser cumprida, até que haja, em tese, manifestação jurisdicional em sentido contrário. Dessa forma, caberá a averbação, que deverá ser feita na modalidade sem valor declarado, cujo teor deverá reproduzir o texto expresso da lei, ou seja, que se trata de inscrição “exclusivamente para fins de exoneração de responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou beneficiário da regularização”. Não deve ser esquecido que, sem embargo à referida inovação trazida pela Lei nº 13.465/2017, há recente julgado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo, em acórdão de relatoria do MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, que fixou tese sobre a exclusão de responsabilidade tributária do compromissário vendedor, em compromissos não levados a registro em condomínios edilícios: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART 543– C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.345.331-RS, MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 08 de abril de 2015). Nesse cenário, as razões recursais devem ser acolhidas, face à inovação legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017, com o provimento do recurso para viabilizar as averbações buscadas, na forma acima delineada. Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é para que seja dado provimento ao recurso. Sub censura. São Paulo, 31 de julho de 2019. Paulo César Batista dos Santos Juiz Assessor da Corregedoria DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos, que adoto, e dou provimento ao recurso, para viabilizar as averbações buscadas, na forma delineada no parecer. São Paulo, 02 de agosto de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: LÁZARO PAULO ESCANHOELA JÚNIOR, OAB/SP 65.128 e RICARDO FRANCISCO ESCANHOELA, OAB/SP 101.878.

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