- Isabel Sangali
Artigo: MP 1085/21, por Mário Pazutti Mezzari
Fonte: Colégio Registral do Rio Grande do Sul
Artigo: MP nº 1.085 de 2021 – Anotações – Por Mario Pazutti Mezzari
A Medida Provisória 1.085/2021 declara ser sua intenção simplificar procedimentos e inovar, mas como abrange um número muito grande de atos e de situações jurídicas, acaba por gerar um grande mal-estar na classe registral imobiliária, especialmente essa que é a atividade mais visada pelas novas regras.
O Desembargador paulista Ricardo Henry Marques Dip, doutrinador e jurista nunca suficientemente festejado, em artigo publicado na virada do ano 2021, cita José Manoel de Arruda Alvim, que confessa que escrever no dia seguinte ao da publicação de um texto de lei é sempre uma aventura perigosa.
Semelhante situação ouvi de um magistrado gaúcho, cujo nome não cito porque a afirmação foi obtida em conversa privada, que apontava a extrema dificuldade de decidir em cima de legislação nova, sem doutrina e sem jurisprudência.
A todos meu reconhecimento pela veracidade do afirmado.
Mas e o quê dizer do registrador e do notário, quando a lei nova precisa ser aplicada de imediato, muitas vezes com penalidades previstas pelo descumprimento. Nem tempo para ler é dado, que dizer de entender e assimilar tais normativas.
O legislador, em seu afã confessado de inovar, não concede vacatio legis, coloca na távola jurídica um emaranhado de normas dispersas e não dá prazo para que os operadores do direito tenham pleno conhecimento da lei.
A Medida Provisória 1.085/2021 contraria a própria legislação brasileira. De fato, a Lei Complementar nº 95, de 1998, que regula a elaboração, a redação, a alteração e a consolidação das leis e cujas normas aplicam-se, ainda, às medidas provisórias e demais atos normativos referidos.
Nessa LC 95 vê-se que, obrigatoriamente, cada lei tratará de um único objeto (art. 7º, I) e que a vigência da lei será indicada de forma expressa e de modo a contemplar prazo razoável para que dela se tenha amplo conhecimento, reservada a cláusula “entra em vigor na data de sua publicação” para as leis de pequena repercussão (art. 8º).
Certamente a LC 95 não está sendo obedecida, tão diversos são os temas abordados na Medida Provisória 1.085/2021.
Feita essa crítica, infelizmente é assim que procedem nossos legisladores e precisamos nos ajustar a esses atropelos legais.
No intuito de minimamente entender o que o legislador quis, teci alguns comentários a respeito de dispositivos específicos, que certamente precisarão de mais e aprofundados estudos, tempo que, como já disse, não nos é concedido.
Limito-me aos dispositivos que dizem respeito diretamente ao serviço registral imobiliário, deixando outros temas, também de inegável importância, para outros debates.
EXTRATOS ELETRÔNICOS
A Medida Provisória 1.085/2021 cria uma nova forma de título admissível a registro – os extratos eletrônicos – embora sua aplicação esteja condicionada a futura regulamentação.
O extrato eletrônico será enviado à serventia predial por meio do SERP – Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, organismo ainda não implantado e que será criado nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, a quem compete também definir como será o extrato eletrônico e os tipos de documentos que poderão ser recepcionados dessa forma nos cartórios de imóveis.
Ainda assim, com sua própria existência ainda dependendo de regulamentos, cabe uma breve análise do extrato eletrônico.
Recebido o extrato, o oficial fará a qualificação registral do título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições constantes do extrato eletrônico. A lei não define quem será o responsável por conferir o extrato, vale dizer, quem ou qual organismo fará a qualificação do extrato frente ao título, para verificar se há fidelidade na transposição dos elementos titulados para aqueles extratificados e se nenhuma cláusula ou condição relevante foi omitida.
Sabe-se apenas que a Corregedoria Nacional de Justiça disciplinará a criação dos extratos eletrônicos e que a SERP enviará para os serviços registrais imobiliários.
Ainda assim, a qualificação registral e a prática do ato serão efetivadas mediante exame apenas do extrato, descabendo ao registrador imobiliário exigir a apresentação do título original.
No entanto, o requerente poderá solicitar o arquivamento da íntegra do instrumento contratual que deu origem ao extrato eletrônico, e nesse momento parece-me que nova qualificação deverá ser feita, qual seja, a de que o extrato já registrado realmente seja um resumo fiel do título integral. O que nos deixa com a curiosa sensação de que, em havendo qualificação negativa do título para arquivamento, por divergência com o extrato, o ato já praticado precisará ser retificado, retificando-se também o extrato e movendo-se céus e terras para corrigir o que seria evitável se a qualificação fosse feita diretamente sobre o título, como ato prévio ao registro.
A justificar a criação do extrato eletrônico e apontar vantagens sobre os títulos originais, o legislador criou privilégios qualificatórios sobre os títulos físicos, admitindo o registro mesmo que haja divergências entre o extrato e a matrícula, salvo se decorrerem de “dados imprescindíveis para comprovar a subsunção do objeto e das partes”, dispositivo esse de elástica interpretação.
Há limites para as liberalidades que usufruirá o extrato, e além da já citada, não poderá gerar desmembramento do imóvel, aqui compreendida qualquer modalidade de criação de nova unidade a partir da já existente, tais como loteamento, desmembramento, desdobro, incorporação imobiliária, instituição de condomínio etc., que não serão admitidas sem os procedimentos prévios e usuais. As mesmas restrições aplicam-se aos casos de retificação, fusão ou unificação de imóveis.
A Medida Provisória 1085 dispõe que os “elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade”, hipótese essa já prevista pela CGJ RS quando, em 1975, editou norma hoje contida na CNNR no artigo 498, segundo a qual, “Não constando do título, da certidão ou do registro anterior, por qualquer motivo, os elementos indispensáveis à matrícula, poderão os interessados completá-los exclusivamente com documentos oficiais.”
CONSULTA À BASE DE DADOS DA SRF
A Medida Provisória 1.085/2021 autoriza que sejam feitos convênios ou quaisquer modalidades de pactos com a Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil do Ministério da Economia e com a Justiça Eleitoral, com o intuito de verificar a identidade dos usuários dos registros públicos, as bases de dados de identificação civil, inclusive de identificação biométrica, dos institutos de identificação civil. Essa possibilidade, se encontrar eco no seio da SRF e dos institutos de identificação civil, servirá sobremaneira aos tabeliães, mas também aos oficiais dos registros públicos, para dar mais segurança jurídica aos atos que praticarem.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
O cancelamento da averbação de patrimônio de afetação deixa de estar submetidao à outorga e registro de todos os títulos avençados pelo incorporador, quais seja, os títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes.
Doravante, a averbação total da construção e da quitação de financiador da obra, serão suficientes para autorizar o cancelamento do patrimônio de afetação, mediante averbação na matrícula-mãe e nas matrículas-filhas.
A nova lei prevê também a liberação de apenas uma unidade autônoma com relação ao patrimônio de afetação quando averbada a construção de uma unidade (instituto conhecido como habite-se parcial), venha a ser registrado o contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção. Tais atos importarão na extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade de averbação específica. Nesses casos, o cancelamento da afetação é automático, mas antevejo casos em que será preciso fazer a averbação, por exigência do proprietário, de credores deste ou, quanto menos não seja, para mais clareza do conteúdo da matrícula.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Houve sutil modificação no rol dos documentos que devem ser apresentados para registro da incorporação imobiliária, adequando-a ao ato único de registro com a instituição de condomínio.
A simples discriminação das frações ideais com as unidades que a elas corresponderão, passou a constituir-se em instrumento de especificação e discriminação das unidades futuras, com sua descrição, caracterização e destinação de uso.
Tais minúcias, no Rio Grande do Sul, já estavam contempladas no memorial descritivo que devia ser apresentado a registro, inclusive com normativa da CGJ/RS (CNNR, artigo 768, I). Assim, aparentemente não há novidade nessas especificações, salvo o fato de que deverão ser apresentadas em instrumento próprio.
Embora merecedora de dispositivo específico, a minuta de convenção de condomínio em nada inovou em relação aos que já estava estatuído no Código Civil e nas normas estaduais.
Outra novidade legislativa e consentânea com a vida atual, em que a judicialização dos conflitos tomou ares avassaladores, é a que diz respeito com a certidão de ações cíveis ou penais que, ao invés de fazer necessárias certidões esclarecedoras da situação de cada processo, passa a admitir que seja demonstrado o estado do processo e seus reflexos no empreendimento mediante cópias de peças dos autos.
E acabou por ser eliminado o inócuo atestado de idoneidade financeira, que nada mais consistia do que num lava-mãos do agente financeiro atestador.
ATO ÚNICO – INCORPORAÇÃO E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
Esse talvez seja o dispositivo que mais surpresa causou aos registradores de imóveis gaúchos, eis que o registro da instituição de condomínio sempre foi efetuado ao depois da averbação do habite-se, concomitante com essa, tornando efetiva a pré-horizontalidade que havia sido prometida na incorporação imobiliária.
Como já se disse alhures, o tempo trabalha contra trabalhos doutrinários de cunho mais elaborado, e até mesmo a citação de manifestações de terceiros acaba por chegar-nos em vias transversas, mas é com esses dados parcos que podemos operar nesse momento.
Nesta precariedade de dados é que cito notícula atribuída (espero que se confirme) ao grande professor e advogado carioca, Melhim Namen Chalhub, que defende a desnecessidade de registro de instituição de condomínio nos casos em que há prévio registro da incorporação imobiliária:
A Medida Provisória 1.085/2021 esclarece que o registro do memorial de incorporação é modo de instituição do condomínio especial por frações autônomas, daí porque se torna injustificável registro de instituição de condomínio em separado. A averbação da construção opera a qualificação das unidades imobiliárias como objeto de direito de propriedade sob regime condominial por simples efeito do princípio da acessão.
O rito criador do condomínio edilício, nesses casos, se completa bastando a simples averbação da construção quando a obra ficar pronta, averbação essa, aliás, que é o ato previsto na Lei 4.591, a qual fala expressamente em instituição de condomínio ao final da obra incorporada.
É uma tese interessante e defensável, na medida em que a legislação, em nenhum momento, falou em necessidade de registro da instituição de condomínio ao final da obra sob incorporação.
Na práxis de mais de quarenta anos à frente de serviço registral imobiliário, segui sempre a orientação histórica do duplo registro, entendendo que o registro da incorporação é uma promessa de fazer e que o registro da instituição é o cumprimento da promessa. Mas é tempo de mudança e nada impede que a promessa de incorporar se cumpra pela averbação da construção.
De fato, no registro da incorporação imobiliária há uma pré-instituição que se completa com um ato registral, e aqui fica a diferença entre a concreção por registro de instituição de condomínio ou pela averbação da conclusão da obra.
O legislador acaba por adotar a tese da averbação como o ato necessário para que a pré-instituição se torne definitiva, independente de registro específico. É o que se compreende a partir da leitura do disposto no artigo 44 da Lei 4.591/64, em sua redação original, verbis:
Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
O efeito previsto pelo legislador de 1964 era o de que a simples averbação da concessão do habite-se teria o condão de individualizar e discriminar as unidades, e se tal efeito é alcançado pela averbação, o condomínio estaria automaticamente instituído, eis que não pode haver unidade autônoma sem que haja condomínio instituído.
Coerente com a alteração ditada na Medida Provisória 1.085, a redação de tal dispositivo foi alterada, e assume que já há frações ideais e unidades futuras descritas no registro da incorporação, de tal sorte que não será necessária a prática de novo ato para que tais unidades se confirmem, a não ser o da averbação do habite-se.
Art. 44. Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
Por mais que se pretenda defender a dupla necessidade de registro – incorporação e instituição – o que já fiz em obra doutrinária e em defesa judicial à luz da legislação então vigente, o fato é que a novel Medida Provisória 1.085 afastou tal exigência e sendo lei em sentido lato, deve ser cumprida.
Portanto, além dos requisitos já conhecidos que devem constar no registro da incorporação imobiliária, haverá também um adendo que o incorporador, além de comprometer-se a edificar nos termos do projeto, também institui condomínio edilício sobre o imóvel e suas frações ideais.
Não haverá necessidade de inclusão de mais elementos no registro da incorporação imobiliária, bastando dizer que desde aquele momento fica também instituído o condomínio sobre o empreendimento.
Quanto às incorporações registradas antes da edição da Medida Provisória 1.085/2021, por não conterem o duplo efeito (incorporação e instituição), e por não ter havido dispositivo que declare retroatividade da nova norma aos empreendimentos já registrados, conclui-se que estes continuam tendo que registrar a instituição ao final, como determina a CNNR.
EMOLUMENTOS PELO ATO ÚNICO
Questão relevante, tanto para o registrador de imóveis quanto para o incorporador, é a dos emolumentos incidentes sobre esse ato único.
Veja-se que a Lei de Emolumentos não contempla rubrica especial para o registro da incorporação imobiliária, incidindo sobre tal ato as regras gerais dos registros, que contemplam inclusive a existência de teto, facilmente alcançável pelo valor das construções projetadas.
Mas o registro da incorporação não previa a individuação das unidades, todas as normas de sua registração, a nível federal, jamais impôs a existência de descrição das unidades futuras.
Agora, que a Medida Provisória 1.085/2021 impõe que o registro da incorporação imobiliária contenha também a individualização das unidades autônomas futuras, e levando em conta o que diz a Lei de Emolumentos do RS (Observação 1 aos atos de registro – Nas individuações de edifícios, serão cobrados emolumentos por unidade autônoma), é justa e adequada a transferência para o momento do registro da incorporação imobiliária, dos emolumentos previstos para instituição de condomínio com individuação das unidades, que antes eram cobrados somente ao final da obra.
EMOLUMENTOS – OUTRAS INCIDÊNCIAS
A exigência de depósito prévio e concomitante com a apresentação do título deixa de ser direito do registrador e passa a ser opção do usuário, que poderá optar pelo depósito de pagamento antecipado ou pelo recolhimento apenas dos valores relativos à prenotação (que inexistem na legislação emolumentária gaúcha) e deixar para pagar apenas depois da qualificação positiva do título.
Particularmente, sempre adotei o sistema de cobrança dos emolumentos após ter certeza de que o ato poderia ser praticado, evitando vai-e-vem do dinheiro, depósito e devolução.
A Medida Provisória 1.085/2021 em comento concede o prazo de cinco (5) dias para que o usuário pague os emolumentos após comunicado da qualificação positiva.
Dispositivo de excelente repercussão para aqueles registradores que, como eu, não cobram depósito antecipado, é o que autoriza a devolução sem registro do título qualificado positivamente, caso não haja o pagamento dos emolumentos, cessando os efeitos da prenotação. Com isso, deixa de haver a obrigação, que vicejou em São Paulo, de que uma vez qualificado positivamente o título, o registro tornar-se-ia obrigatório, com ou sem pagamento dos emolumentos, que deveriam ter sido cobrados na apresentação mediante exigência de depósito prévio.
Título que tenha sido devolvido por falta de pagamento dos emolumentos, ao ser reapresentado, deverá efetuar o pagamento integral como depósito prévio.
A Medida Provisória 1.085/2021, no entanto, autorizou que determinadas instituições financeiras poderão pagar os emolumentos a vista de fatura. Considerando que nos cartórios não trabalham com faturamento no sentido estrito, imagino que a nota deva ser extraída no momento da prática do ato, conforme determinado pela CNJ e pela CGJ/RS, e que o pagamento será feito a posteriori, no ritmo administrativo e financeiro da própria instituição.
Da mesma sorte, o Município e o Estado poderão pagar somente depois de praticado o ato.
Para evitar eventual recusa ou demora injustificada do pagamento, o registrador poderá reter o título até a comprovação da quitação, até porque a Medida Provisória 1.085/2021 não determina a entrega do título, apenas autoriza o pagamento posterior.
Normas relativas ao parcelamento do valor dos emolumentos e ao uso de meios eletrônicos de pagamento ainda serão objeto de larga discussão, mormente no que diz respeito ao repasse de custos, o que, a meu ver, não pode ocorrer por constituir-se ônus da atividade. Mas não posso descartar solução diferente nem deixar de dar voz e atenção aos que pensam de modo diferente.
NOVOS ATOS DE REGISTRO
O rol dos títulos registráveis, constante no artigo 167, I, da Lei dos Registros Públicos, não é exaustivo, não se trata de “numerus clausus”, admitindo-se registro de atos e contratos não previstos naquela lista. Mas, ainda assim, a Medida Provisória 1.085/2021 introduziu expressamente atos que devem ser levados a registro, quais sejam:
Os contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais e de promessa de permuta, a que se refere a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei
da permuta e da promessa de permuta
Em relação a esses dois tipos contratuais, há tempos se defende a possibilidade de admissão das promessas de permuta, dentro ou fora de empreendimentos de incorporação ou instituição de condomínio, e a Medida Provisória 1.085/2021 veio a espancar dúvidas declarando, textualmente, sua registrabilidade.
da legitimação fundiária
Ato previsto na legislação de regularização fundiária e que agora é incluído no rol dos títulos registráveis, embora já fosse admitido a registro por força da legislação de regência.
do contrato de pagamento por serviços ambientais, quando este estipular obrigações de natureza propter rem
Contratos previstos na Lei nº 14.119, de 2021, referente a serviços ambientais (atividades individuais ou coletivas que favorecem a manutenção, a recuperação ou a melhoria dos serviços ecossistêmicos) prestados por terceiros, contratados pelo poder público ou por particulares. As hipóteses legais da existência de obrigações propter rem precisam ser buscadas na análise daquela lei.
do ato de tombamento definitivo, sem conteúdo financeiro
O tombamento definitivo passa a ser ato de registro, em contraposição ao processo de tombamento que, enquanto não finalizado, pode ser objeto de averbação.
NOVOS ATOS DE AVERBAÇÃO
Também foram elencados novos atos de averbação no Registro de Imóveis:
da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis
Esses contratos já estavam previstos no Decreto-lei nº 70, de 1966, artigos 43 e 44, que atribuía aos mesmos a natureza de direito real e determinava sua inscrição no álbum imobiliário.
da cessão do crédito com garantia real sobre imóvel, ressalvado o disposto no item 35
Hipótese já prevista em outras legislações, destacadamente a Lei 9.514, de 1997, quando trata da cessão do crédito fiduciário que, por consequência, transfere também a propriedade fiduciária.
da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição nos termos do disposto no art. 31 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado, instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário, ressalvado o disposto no item 35
Ato que já tinha previsão legal e que mereceu nova redação.
da existência dos penhores previstos no art. 178, de ofício, sem conteúdo financeiro, por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis:
4.1 de titularidade do devedor pignoratício; ou
4.2 objeto de contratos registrados no Livro nº 2 – Registro Geral;
O artigo 178 da Lei dos Registros Públicos prevê o registro de penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles e dos contratos de penhor rural.
Independentemente da forma do título (cédula ou contrato), o registro deve ser seguido de averbação na matrícula do imóvel onde estiverem situados os bens apenhados.
A notícia, por averbação, da existência de penhor sobre bens localizados no imóvel, poderá ocorrer em mais de uma matrícula, na medida em que poderão ser vários os imóveis de localização.
O título (cédula ou contrato) deverá declarar expressamente o(s) imóvel (eis) de localização dos bens apenhados.
Caso se trate de imóvel de terceiro, vale dizer, de imóvel de propriedade que não do devedor pignoratício, deverá haver a apresentação de autorização e/ou contrato (depósito ou arrendamento, por exemplo), a vista do qual se fará tal averbação. Propugno pelo arquivamento eletrônico (ou cópia física) de tal documento, independente de registro ou averbação.
Questiona-se, nesse momento, qual a remuneração a ser paga aos registradores por tal (is) averbação (ões).
Em se tratando de penhor em financiamento que não seja rural, os emolumentos por tal averbação são cobrados como ato sem valor declarado.
Mas, em se tratando de financiamento rural, sabe-se que existe limitação para os emolumentos registrários. Em princípio, a averbação na matrícula é ato novo, e sendo ato obrigatório por força de lei, cuja prática não é opcional, deveriam os registradores titularem emolumentos por tal ato. O legislador da Medida Provisória 1.085/2021 não previu gratuidade para tal averbação, e como em Direito as interpretações não são assim tão simples, não será surpresa se a averbação na matrícula da existência do penhor, venha a ser incluída no conceito de ato relacionado ao registro da garantia e, como tal, integrante dos emolumentos do registro propriamente dito.
Em relação aos itens 4.1 e 4.2 acima (34.1 e 34.2 na Lei dos Registros Públicos), estão a merecer mais estudos para melhor compreensão.
da cessão de crédito ou da sub-rogação de dívida decorrentes de transferência do financiamento com garantia real sobre imóvel, nos termos do disposto no Capítulo II-A da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997
Ato já previsto na legislação específica e que acarreta efeitos diretos na titulação da propriedade fiduciária.
do processo de tombamento de bens imóveis e de seu eventual cancelamento, sem conteúdo financeiro.
Enquanto o tombamento estiver na fase processual (portanto ainda não definitivo) poderá ser averbado na matrícula do imóvel).
CONTRATO DE LOCAÇÃO
Sabe-se que os contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, devem ser objeto de registro e que os contratos de locação sem dita cláusula, mas para assegurar eventual exercício de direito de preferência devem ser averbados.
A norma que mitiga a qualificação registral (bastando a apresentação uma via do contrato assinado pelas partes, admitida a forma eletrônica e bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do locador) também não é novidade, apenas passa a integrar a Lei dos Registros Públicos de modo expresso.
Assim é que um dos proprietários (num casal um dos cônjuges; no condomínio voluntário um dos condôminos) pode alugar sem que haja necessidade de procedimento prévio em relação ao outro cônjuge ou aos demais condôminos.
Fica o alerta, porém, de que locação com prazo igual ou superior a (10) anos precisa ser contratada com a presença de ambos os cônjuges. (Lei nº 8;245, de 18 de outubro de 1991, artigo 3º).
AVERBAÇÕES – IMÓVEL EM NOVA CIRCUNSCRIÇÃO
A Medida Provisória 1.085/2021 deu nova redação ao artigo 169, na medida em que exige que todos os atos enumerados no art. 167 (portanto, atos de registro e de averbação) são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel.
Foi revogado o inciso I do artigo 167, que dizia: I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição.
Não havendo mais a exceção do inciso I, nenhuma averbação poderá ser feita nas matrículas e transcrições existentes caso o imóvel pertença a uma nova circunscrição imobiliária.
Questionamentos com muito embase já surgem no atendimento a esse princípio, porque muitas vezes será gerador de grandes empecilhos para o usuário e para o próprio registrador.
A transcrição ou matrícula poderá ser de tal sorte que não tenha condições de matrícula na nova circunscrição, em casos como exemplificativamente apontamos:
a) transcrição ou matrícula de loteamento registrado no livro 8 , em que seja necessária averbação que altere o nome da incorporadora ou o nome do empreendimento;
b) imóveis que não contém descrição de remanescente, obrigação só recentemente incluída nas normas da CGJ/RS e inexistente na Lei dos Registros Públicos de modo expresso, e cuja descrição já não poderá ser feita pelo cartório de origem;
c) imóveis que precisem de apuração de remanescente prevista no artigo 213, § 7º, da Lei dos Registros Públicos.
A Medida Provisória 1.085/2021 procurou facilitar a abertura de matrículas na circunscrição nova, ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, de tal sorte que imperfeições existentes no registro de origem não impedirão a abertura da matrícula, salvo em casos especiais. A mesma MPv autoriza que a ausência de elementos de especialidade possam ser complementadas por documentos oficiais, proposta essa que já havia nas normas emanadas da CGJ/RS desde 1975.
Mas há, também, outros casos em que a exigência de abertura de matrícula na nova circunscrição enfrentará óbices procedimentais e assecuratórios de direitos, e desde já aponto casos em que justifica-se a manutenção da prática do ato com o registro de origem.
a) decretação de indisponibilidade de bens, por via direta do juízo ou pela CNIB, em que o cumprimento da ordem exige celeridade, a qual não deve ficar sujeita a procedimentos de (1) pelo registro de origem: extração de certidão e comunicação ao da nova circunscrição; (2) por esse último, de prenotação, qualificação, abertura de matrícula, feitura da averbação e comunicação ao cartório de origem; e (3) averbação, por esse último, da abertura da matrícula no cartório novo. Certamente deixará de haver a rapidez que as regras da CNIB exigem, não haverá segurança da efetividade enquanto os procedimentos de comunicação e recebimento forem efetivados e o impasse da não previsão de emolumentos nem de gratuidade expressa.
b) as mesmas circunstâncias referidas no item anterior podem ser aplicadas a penhoras, arrestos e sequestros de imóveis ou de outras circunstâncias que exijam celeridade no cumprimento de ordem judicial para garantir a eficácia da decisão.
c) até mesmo o bloqueio da matrícula que venha a ser decretado, não poderá ser averbado, ficando a matrícula sem notícia alguma da medida extrema tomada em sede judicial e passível de averbação conforme disposto no artigo 246, Lei dos Registros Públicos.
RETIFICAÇÕES
Em primeiro lugar, ficou definido que os procedimentos de retificação devem ser intentados diretamente no serviço de situação do imóvel, não mais havendo a alternativa de também poderem ser feitos no cartório de origem.
A Medida Provisória 1.085/2021 deu nova redação ao § 10 do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, ao excluir do rol dos lindeiros aptos a anuir num pedido de retificação, excluir os “eventuais ocupantes” de que falava a redação original.
A partir da edição da MPV 1.085/2021, somente estarão aptos a anuírem como confrontantes os proprietários e os titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os imóveis contíguos.
Existem duas espécies de titulares de direitos aquisitivos: aqueles que constam na matrícula (promissários compradores, promissários permutantes ou seus cessionários) e os que, embora titulem direitos reais, não constam na matrícula, como ocorre com o possuidor que preencher os requisitos para usucapião (a aquisição da propriedade dá-se pelos atos e fatos, independente de reconhecimento judicial ou extrajudicial, necessário apenas para registro com caráter declaratório) e os herdeiros e sucessores, que pela saisine adquirem posse e propriedade no momento da morte do “de cujus” e que precisam de partilha e registro apenas para concessão de disponibilidade do direito).
Os primeiros, titulares de direitos aquisitivos registrados, poderão anuir sem qualquer outra prova que não seja a do registro propriamente dito; os titulares de direitos não registrados e acima elencados, precisarão identificar sua condição mediante declaração, que será anexada ao seu ato de anuência, da situação especial que lhes confere tais direitos.
Lembro, de passagem, que todas as declarações feitas perante o registro de imóveis estão obrigadas a serem verídicas, sob pena de enquadramento criminal como falsidade ideológica, o que, a meu sentir, dispensa o tradicional “declaro sob as penas da lei”.
O registrador de imóveis, apesar da veracidade da declaração, caso não se sinta suficientemente garantido, poderá exigir apresentação de documentos que comprovem a titulação do direito (contas de luz, água, telefone etc, em que se comprove a posse; certidão de RCPN, documento de identidade etc, em que se comprove a filiação).
Entre os herdeiros, prefere aquele que estiver na posse ou administração do imóvel. O possuidor deverá declarar que sua posse é de boa fé e com “animus domini”.
Ainda dentro do rol de lindeiros, o condomínio geral (na verdade deveria o autor da Medida Provisória 1.085/2021 falado em condomínio voluntário na dicção codificada) será representado por qualquer um dos condôminos, por evidência dispensada a anuência de seu cônjuge.
A Medida Provisória 1.085/2021 determina que a instituição de condomínio seja ato único com o registro da incorporação imobiliária. Pois bem, nos condomínios edilícios já instituídos (pela conclusão da obra ou pelo registro da incorporação), a anuência deverá ser prestada pelo síndico ou pela comissão de representantes, conforme o andamento da obra.
MATRÍCULAS – NOVAS REGRAS
Merece destaque o disposto no inciso IV do artigo 169, com a redação introduzida pela Medida Provisória 1.085/2021, que determina que, uma vez aberta matrícula na serventia da situação do imóvel, o oficial comunicará o fato à serventia de origem, para o encerramento, de ofício, da matrícula anterior.
Aparentemente desnecessário, esse dispositivo vem sanar omissão histórica das leis federais relativas ao registro de imóveis, ou seja, a ausência de previsão para comunicar ao registro anterior, previsão essa encontrada apenas em normas estaduais.
ARQUIVO DIGITAL
O disposto no artigo 194 da Lei dos Registros Públicos, com a redação dada pela Medida Provisória 1.085/2021, dá-nos a esperança de que, em futuro breve, possamos eliminar o arquivo físico que historicamente se acumula em nossos cartórios, ocupando, no mais das vezes, metade do espaço útil disponível.
O “fim do arquivão” vem da redação do citado artigo: “Os títulos físicos serão digitalizados, devolvidos aos apresentantes e mantidos exclusivamente em arquivo digital, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.”
Aguardamos a regulamentação da CNJ, com muita esperança de que essa norma seja estendida aos títulos e documentos já arquivados, que seriam conservados mediante processos de reprodução modernos e seguros.
IMPUGNAÇÃO
Repete-se a exigência de que eventual impugnação seja feita de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que o interessado possa satisfazê-la ou, não se conformando, ou sendo impossível cumpri-la, possa requerer que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la.
Tais exigências já constam das normas estaduais, e somente justificam nova devolução com emissão de nova nota, se forem constatados motivos relativos ao não atendimento integral das exigências ou à apresentação de documentos ou títulos que ensejem, por sua vez, qualificação negativa.
CERTIDÕES
A Medida Provisória 1.085/2021 definiu que a certidão de inteiro teor seja extraída por meio reprográfico ou eletrônico, utilizando-se de tecnologia segura e que permita a impressão, pelo usuário.
Procedimentos relativos a solicitação de certidão em outra serventia e tudo o mais que envolva as Centrais, o ONR e a SERP não serão tratados nesse artigo, eis que em total evolução e processo de alteração.
A Medida Provisória 1.085/2021 prevê a extração de certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, que vem a substituir a anterior certidão negativa de ônus. A denominação atual certamente é mais correta, mas dentre as restrições ao direito certificado, deixou de incluir expressamente as prenotações em vigor, fato que de extrema relevância na medida em que o direito contido na matrícula pode estar sujeito à prioridade de outro título, sob exame na serventia. Tal circunstância, no entanto, inclui-se obrigatoriamente nas “demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais.”
A existência da certidão da situação jurídica atualizada passa a ser obrigatória somente para os atos extra-cartoriais, porque no âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula é suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições.
Portanto, a certidão de inteiro teor passa a ser suficiente para compor processos de loteamento, incorporação imobiliária e, muito especialmente, para abertura de matrícula no cartório da nova circunscrição.
PRAZOS
Os prazos no Registro de Imóveis passam a ser contados na forma da legislação processual civil, e uma das mais relevantes consequências é a de que serão contados em dias e horas úteis os prazos estabelecidos para a vigência da prenotação, para os pagamentos de emolumentos e para a prática de atos pelos oficiais dos registros de imóveis, incluída a emissão de certidões.
Assim, salvo se lei específica determinar que se conte o prazo em dias corridos, esse deverá ser contado em dias úteis.
A meu sentir essa nova modalidade de contagem de prazos incide também na publicação de editais, nos prazos concedidos aos lindeiros, aos usuários em procedimento de dúvida e demais notificandos, e também aos prazos de intimação de alienação fiduciária e vários outros, na medida em que são prazos decorrentes da prática de atos pelo registrador. As normas falam em que o registrador assinalará prazo para que os notificandos e intimandos pratiquem ou deixem de praticar determinados atos, e sendo decorrentes da ação do cartorário, devem obedecer à contagem em dias úteis.
A legislação em comento prevê novos prazos para emissão de certidões, que somente podem ser descumpridos em casos especiais e, a meu juízo, sob comunicação e justificação ao juízo da Direção do Foro a fim de evitar responsabilizações funcionais.
Para o procedimento qualificatório e de registração, os prazos foram diminuídos em relação à legislação anterior, devendo haver exame do título e registro no prazo de dez dias, salvo se houver qualificação negativa, que deverá ser apontada no mesmo prazo.
Como exceção ao prazo de dez dias para os atos em geral, a MPv estabelece que sejam praticados no prazo de cinco dias os atos relativos a determinadas escrituras, averbações, cancelamentos e documentos eletrônicos apresentados por meio do SERP e para aqueles que, tendo sido objeto de impugnação, retornarem com pagamento dos emolumentos e atendimento integral das exigências.
PROTOCOLO – VALIDADE
O prazo de validade da prenotação passou a ser de vinte dias, contados em dias úteis, havendo omissão do interessado em atender às exigências legais, dentre as quais está expressamente incluído o pagamento dos emolumentos.
OUTRAS CIRCUNSTÂNCIAS
O presente artigo não tem a pretensão de esgotar a análise dos novos dispositivos inseridos pela Medida Provisória 1.085/2021 no sistema legal brasileiro, alguns porque de simples aplicação mediante leitura pura e simples do dispositivo, outros porque precisam de regulamentação e outros, ainda, porque precisam de mais estudos
Mas alguns aspectos merecem apontamento:
Loteamento
a) as certidões de Protestos de Títulos passou a ser de cinco anos, adequando-se às normas de regência dessa atividade que não admitem a existência de publicidade de protestos com mais de cinco anos;
b) as certidões de ações cíveis, que passaram a ser com prazo reduzido para dez anos.
Condomínio de Lotes
A Medida Provisória 1.085/2021 deixa claro que a legislação aplicável a tais empreendimentos é a Lei 4.591/64, afastando dúvidas que decorrem do fato de que a previsão da existência do condomínio de lotes foi indevidamente inserida na Lei 6.766/79, aplicável aos loteamentos.
Boa-fé e Princípio da Concentração
A Medida Provisória 1.085/2021 reforça a tese da concentração na matrícula de todos os direitos oponíveis aos adquirentes de boa-fé, salvo situações que independam de inscrição no registro de imóveis. Assim, claramente, não precisam ser extraídas certidões forenses e de distribuidores judiciais. CONCLUSÃO Reitero a dificuldade na elaboração desses sofríveis comentários, porque estamos frente a novas realidades, cada vez mais constantes, e que nos aconselham a ouvir muito e falar pouco. Conselho esse que não segui, já se vê. Mario Pazutti Mezzari Janeiro de 2022
