• Isabel N Sangali

Não fique intrigado(a)! Confira a dica sobre arrematação e indisponibilidade


Suponha que seja apresentada a registro uma carta de arrematação (ou de adjudicação), relativa a imóvel que encontra-se indisponível, seja por força de decisões judiciais oriundas de outros juízos, que não o da arrematação (ou adjudicação), seja por força de penhoras efetivadas nos termos do artigo 53, parágrafo 1°, da Lei nº 8212/91.

Considerando o teor do artigo 16, e seu parágrafo único, do Provimento n° 39/2014 do CNJ, será possível registrar a arrematação de um imóvel, ainda que haja indisponibilidades não canceladas na matrícula? Ou ainda, que não se tenha notícia expressa na carta de arrematação acerca da ciência da alienação forçada em outros processos ou indicação da sua prevalência? Se a indisponibilidade não impede a arrematação, há, ainda assim, condicionantes?

Veja o que dizem algumas decisões do CSM/SP e CGJ/SP, bem como o item 422, do Capítulo XX, das Normas de Serviço do Extrajudicial de São Paulo. Certamente, a leitura dessas decisões poderá lhe trazer bons fundamentos acerca da matéria:

"... Com relação ao art. 16, caput, do Provimento n° 39/2014 da E. Corregedoria Nacional de Justiça, constata-se, à luz de seu trecho inicial, que as indisponibilidades averbadas nos termos desse ato normativo e as decorrentes do art. 53, § 1.°, da Lei n° 8.212/1991 não impedem a alienação judicial do bem imóvel, com respectivo registro. Esta, frise-se, a regra. O dispositivo estabelece, todavia, não se ignora, as condicionantes - que ora interessam - de que a alienação tenha emanado do juízo que decretou a indisponibilidade ou de que esteja "consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução". Quanto a essa exigência, é de se amainar, mormente à vista dos precedentes mencionados, a necessidade de que a carta de arrematação contenha expressa menção sobre a prevalência da venda judicial. Ora, a preferência da alienação judicial em relação a eventuais restrições oriundas de outros Juízos ou de autoridade administrativa é ínsita a esse título judicial, cuja finalidade precípua é viabilizar o registro da venda forçada. Seria de todo incongruente, realmente, que o Juízo onde ocorrida a hasta pública expedisse cada de arrematação, se não fosse para que o arrematante pudesse levá-la a efetivo registro. Quando da ordem de expedição da cada de arrematação, o Juízo está afirmando, porque consequência imanente ao ato, que o respectivo registro há de ser efetuado, ainda que as indisponibilidades inscritas resultem de ordens de outros Juízos ou de autoridade administrativa. Note-se que o registro não trará, em tese, prejuízo àquele cuja demanda tenha ensejado a indisponibilidade. O crédito que possui sub-roga-se no preço da arrematação, sem alteração alguma na ordem de preferência. Nem mesmo se olvide que o destinatário da ordem judicial de indisponibilidade é o próprio devedor. A ordem presta-se a obstar que ele, sponte propria, por alienação entre particulares, desfaça-se de seu patrimônio, furtando-se ao pagamento da dívida. Entretanto, insista-se, a indisponibilidade não impede a venda judicial do bem...". (CSMSP -APELAÇÃO CÍVEL: 9000001-36.2015.8.26.0443 - LOCALIDADE: Piedade - DATA DE JULGAMENTO: 18/10/2016 - DATA DJ: 27/01/2017).

"... A resposta à consulta formulada no Protocolado CG n.° 11.394/2006, documentada no parecer n.° 238/06-E, de autoria do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra e do hoje Des. Vicente de Abreu Amadei, aprovado, em 26.6.2006, pelo Des. Gilberto Passos de Freitas, é esclarecedora: ... no tocante ao registro da arrematação ou adjudicação o que se verifica é a sua 'ressonância' sobre o registro das constrições anteriores (penhoras, arrestos ou sequestros), para a retirada da eficácia destas em relação ao credor que arremata ou adjudica o imóvel, configurador do aludido 'cancelamento indireto'. Não há, nesses termos, 'cancelamento direto' das constrições anteriores, dependente de assento negativo, razão pela qual inviável se mostra falar em automático cancelamento do registro daquelas com base tão-só no registro da arrematação ou adjudicação, a partir de requerimento do interessado. É certo, porém, que tal cancelamento direto das penhoras antecedentes, embora despiciendo, como visto, pode, efetivamente, ser obtido pelo interessado, a fim de evitar dificuldade na leitura e no entendimento, por parte de leigos, da informação gerada pela matrícula, como mencionado pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente (fls. 77). Mas para tanto, dever-se-á obter ordem judicial, expedida pelo juízo da execução que determinou a penhora. Anote-se que a ordem judicial em questão se mostra imprescindível para o cancelamento direto das penhoras, já que estas foram determinadas pelo juiz da execução, no exercício regular da jurisdição, não cabendo sequer ao Juiz Corregedor Permanente ou a esta Corregedoria Geral da Justiça, no exercício de atividade meramente administrativa, deliberar a respeito. Como se sabe, no sistema jurídico-constitucional brasileiro, admite-se que os atos dos demais Poderes do Estado — legislativos e administrativos — sejam revistos pelos juízes no exercício da jurisdição, mas o contrário, ou seja, a revisão dos atos jurisdicionais dos juízes pelas autoridades legislativas ou administrativas, é absolutamente inadmissível (Cândido Rangel Dinamarco, Instituições de Direito Processual Civil. São Paulo: Malheiros, 2001, vo. I, p. 310). ... Assim, sem expressa ordem judicial oriunda do juízo que determinou a constrição, não se pode admitir o cancelamento de penhoras, arrestos e sequestros antecedentes, como decorrência automática do registro da arrematação ou adjudicação dos bens constritos havida em execução judicial. Tal compreensão foi mantida pelo C. CSM e pela E. CGJ mesmo no período durante o qual subsistiu a intelecção no sentido de ser originária a natureza jurídica da aquisição de imóvel mediante arrematação judicial. Portanto, daí decorrem as seguintes conclusões: a) a arrematação, forma de alienação forçada do bem e de aquisição derivada da propriedade, pode ser levada a cabo e registrada não obstante a indisponibilidade (essa impede, apenas, a alienação voluntária); b) registrada a carta de arrematação, ocorre o cancelamento indireto das penhoras e, portanto, afasta-se a indisponibilidade; c) tornando-se o bem disponível, ele pode ser alienado pelo arrematante, razão pela qual a escritura de venda e compra posterior pode ser registrada; d) cabe ao proprietário, se assim o desejar, providenciar o cancelamento direto das penhoras, perante os Juízos de onde elas provieram...". (CGJSP —RECURSO ADMINISTRATIVO: 1093002-08.2017.8.26.0100 - LOCALIDADE: São Paulo - DATA DE JULGAMENTO: 13/03/2018 - DATA DJ: 22/03/2018).


"... 422. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012, e na forma do § 1°, do art. 53, da Lei n° 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrição judiciais do imóvel...".

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