Dica sobre a lei nº 13.465/2017: Alienação fiduciária – parte 2

Nesta segunda parte da série “Dicas rápidas sobre a lei nº 13.465/17 e a alienação fiduciária”, será abordada a inclusão do artigo 26-A e seus parágrafos 1º e 2º, na lei nº 9.514/97.

O ponto crucial da análise cinge-se à indagação acerca da aplicação dos dispositivos legais supramencionados, ou seja, em quais hipóteses eles podem ser empregados.

Assim sendo, primeiramente, compete transcrever o conteúdo do artigo 26-A e seus parágrafos, a saber: “... Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo...§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei (15 dias)... § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária...”.

Logo, da leitura desses dispositivos, depreende-se que ficou estabelecida uma norma especial, exclusivamente, aplicável às operações de financiamento habitacional, inclusive às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Em outras palavras, há um regramento próprio da cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade para esses casos de financiamento habitacional (aquisição para fins de moradia). Esse é o sentido do artigo 26-A e seus parágrafos, visto que eles formam um bloco específico de regramento.

Outrossim, estabelece-se em tais normas o período após o qual será possível averbar a consolidação da propriedade. Tal prazo refere-se aos 30 dias após a expiração do prazo para a purgação da mora, previsto no artigo 26, parágrafo 1º, da lei nº 9.514/97 (15 dias).

Nesse sentido, pode-se inferir que, na prática, tem-se mais 30 dias para a purgação da mora (até a data da averbação da consolidação), o que resulta no prazo total de 45 dias. Obviamente, haverá os acréscimos em virtude da não purgação nos 15 dias da regra geral.

Por conseguinte, considerando que antes da averbação da consolidação da propriedade é possível purgar a mora e convalescer o contrato (parágrafo 2º, do artigo 26-A), caberá ao registro de imóveis, nesse período dos 30 dias, abster-se de praticar a aludida averbação, ainda que já lhe tenha sido apresentada a documentação para tal (requerimento, ITBI, certidão de constituição em mora), pelo credor fiduciário.

Sob outra perspectiva, pode-se afirmar também que o parágrafo 1º, do artigo 26-A, estabeleceu prazo para que o credor requeira e providencie os documentos necessários à efetivação da consolidação da propriedade (30 dias).

A não observância desse prazo limite acarretará a necessidade de novo procedimento de execução extrajudicial, com o arquivamento do anterior.

E apenas a título de lembrança, cabe esclarecer que, para as demais hipóteses de operações garantidas por meio de alienação fiduciária de imóveis, restarão os trâmites e o prazo da regra geral da lei nº 9.514/97, para cobrança, purgação da mora e consolidação (15 dias), consoante artigo 26, parágrafos 1º e 7º.

Por derradeiro, para aqueles que atuam no Estado de São Paulo, incumbe enfrentar a indagação acerca da aplicação do item 256.1, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que dispõe o seguinte: “...Decorrido o prazo de 120 dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial...”.

Como seria então a contagem dos prazos? 15 dias mais 120 dias? 45 dias mais 120 dias? Far-se-ia o desconto dos prazos ou não? Tem a norma de serviço o condão de regular a referida matéria? Isso se aplica à regra específica do artigo 26-A, §§ 1º e 2º? Aparentemente, a situação revela-se um pouco confusa.

No mínimo, faz-se necessária a atualização do texto e a melhor elucidação de alguns pontos, especialmente, para que o item da norma de serviço alinhe-se aos dispositivos da lei nº 13.465/17.