Como entender o "tempus regit actum" no registro de imóveis?

A expressão latina tempus regit actum significa, literalmente, “o tempo rege o ato”.

Mas, no âmbito das atividades do registro de imóveis, como entende-se essa expressão? A resposta é bem simples.

Primeiramente, vale lembrar, todos os títulos que ingressam a serventia imobiliária devem ser submetidos à qualificação registral, seja qual for a sua natureza (particular, notarial, administrativa, judicial).

A qualificação define-se como a atividade de verificação da conformidade do documento com os requisitos previstos em lei, princípios e normas de serviço que regem a atividade.

Qualificar é realizar um juízo de valor, viabilizar o controle de legalidade do título, o que torna o registrador um guardião da segurança jurídica.

Nesse contexto, a qualificação registral segue o princípio do tempus regit actum, o que significa dizer que o título sujeita-se às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, pouco importando a data de sua celebração.

Em outras palavras, é aplicável a legislação vigente ao tempo do registro, ainda que o título tenha sido lavrado sob a égide da legislação anterior, ressalvadas, porém, algumas exceções legais ou que a prudência demande.

Não importa a data da realização do título, mas sim, a data em que ele ingressou no registro de imóveis. Os requisitos do registro devem estar preenchidos na data da prenotação.

Portanto, deve-se atentar às novas disposições legais ou novas decisões, pois, a depender da data da qualificação, o título pode não mais ser passível de registro ou, contrariamente, tornar-se apto. Tudo irá depender de uma delicada análise.