Opinião: dados da operação (índices) em ato de registro de garantia

Um tema que chama a atenção!

Por qual motivo insere-se, ou não, nos atos de registro de garantias certos dados atinentes à operação, como os índices IGPM e IPCA?

Respeitadas as posições contrárias, não há um óbice expresso e claro que impeça a inserção de tais dados em um ato de registro de garantia imobiliária.

Na verdade, é mais uma questão de decisão discricionária do registrador, que deve pautar-se pela razoabilidade, bom-senso e utilidade pública da atividade registral, especialmente, pela adequada publicidade e especialização dos atos que pratica.

Afirmar que nas legislações das garantias nada se fala a respeito ou que os atos de registro, esteticamente, ficarão extensos, não são fundamentos jurídicos plausíveis para a supressão de tais informações.

As leis nada tratam a respeito e a questão do “tamanho” do ato pode ser solucionada pela adequada redação deste, mesmo porque escrever que “serão reajustadas de acordo com as disposições constantes no título ou serão reajustadas pelo índice pactuado no instrumento, tudo nos termos e sob as demais cláusulas e condições constantes no título”, por exemplo, certamente constitui-se um texto mais extenso que indicar, efetivamente, e de pronto, o índice, as taxas e as outras condições que, sim, têm influência no negócio e nas características da operação, ainda que indiretamente.

É apenas um ato mais completo.

Inclusive, isso viabiliza a correta padronização dos atos, já que fica evidenciada a escolha pela inserção dessas informações em todos os atos que a serventia for praticar, sem distinções em razão de tipos de contrato, de tipos de garantias ou até mesmo em virtude das partes envolvidas ou do qualificador que analisa o título.

Singelamente, apontar tais dados, é dar publicidade a informações que podem afetar elementos como os valores das operações, ainda mais em tempos extraordinários, como os atuais, em que a pandemia afetou o cenário dos negócios em geral e tem trazido inúmeras discussões sobre os índices de reajustes, inclusive, a judicialização de tais temas.

Dar publicidade a isso não configura um equívoco registral.

É evidente que ninguém aqui propugna a realização de um ato registral do tamanho de um tratado de Direto, mas, outras alegações, também não se fazem cabíveis.

Portanto, a questão depende da boa técnica registral e consciência daquele que irá praticar o ato. Espera-se que a melhor conduta prevaleça.

A seguir, apresenta-se uma matéria importante, veiculada pelo Ibradim. Vale a pena ler!

IGPM ou IPCA: qual índice que deve corrigir os contratos de locação?

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é popularmente conhecido como a “inflação do aluguel”, pois há 30 anos corrige a maioria dos contratos de locação residencial e comercial. Porém, no último ano o índice vem causando preocupação e espanto nos locatários e inquilinos devidos as altas seguidas.

Segundo a Fundação Getúlio Vargas, em março de 2021 o IGP-M subiu 2,94%, acumulando uma alta de 8,26% no ano e de 31,10% em 12 meses. Em março de 2020, o índice havia subido 1,24% e acumulava alta de 6,81% em 12 meses.

Para ficar mais claro, um contrato de locação assinado em abril 2020, por exemplo, no valor de R$ 5.000,00, seria reajustado em abril de 2021 para R$ 6.555,50.

Em um período de incertezas, com uma pandemia, uma taxa de desemprego que em 2020 foi de 13,5% segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) – em janeiro o número de brasileiros desempregados atingiu o patamar de 14,3 milhões, o comércio que vem trabalhando há mais de um ano de forma sazonal, com uma queda drástica do seu faturamento. Sendo assim, como arcar com o reajuste do aluguel nesse patamar, tão acima da inflação?

Diante desse cenário de incertezas, algumas alternativas foram criadas e muitos locatários foram à luta e entraram em acordo com seus locadores, outros recorreram às vias judiciais e, por fim, surgiu um projeto de Lei para regulamentar essa questão.

Em recente decisão um lojista conseguiu uma tutela antecipada para alteração do índice de IGP-M para o IPCA no contrato de locação de um restaurante situado no interior de um shopping. Na decisão, a magistrada considerou as dificuldades dos lojistas em razão da pandemia, visto ser a pandemia motivo imprevisível.

Há também em tramitação na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 1026/21, do Deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), que determina que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do País, o IPCA.

Existe um levante para que ocorra a alteração do índice, pois não faz sentido em um cenário onde a Selic está a 2,75%, inflação a 3%, reajustar os aluguéis em mais de 31%.

Mas fica a questão: Leis criadas em momentos de crise são realmente a melhor solução? A alteração de um índice por outro resolve o problema?

Não! Definitivamente não resolveria o problema. Abaixo, mostramos gráfico com o comparativo do IGP-M e IPCA dos últimos 10 anos (dezembro/2010 a dezembro/2020). O IGP-M começou a descasar do IPCA em 2018, mas somente em 2020 alcançou patamares astronômicos. No entanto, durante 30 anos ele serviu como índice para reajustar os contratos de locação.

https://ibradim.org.br/igpm-ou-ipca-qual-indice-que-deve-corrigir-os-contratos-de-locacao/

Artigo:

Imobiliário: Troca do IGP-M para o IPCA nos contratos de aluguel e venda de imóveis

Natália Maria Miquelino Leal

Desde o meio do ano passado, quando houve o agravamento da crise sanitária da covid-19, deu-se o início de uma discussão sobre as consequências jurídico-econômicas em âmbito privado. Naquele momento, diversos setores econômicos se mobilizaram para encontrar uma fórmula possível que permitisse a preservação dos contratos negociados. No setor imobiliário, diante da paralisação parcial de algumas atividades empresariais e comerciais, os contratos de locação e aquisição foram os protagonistas de discussões para revisão e redução dos valores contratados para aluguéis e parcelas decorrentes de financiamento. Com o decorrer dos meses e a expansão da crise, os índices econômicos também começaram a ser atingidos. Em junho de 2020, o IGP-M/FGV, principal e mais comum índice utilizado para correção monetária dos contratos imobiliários e que vinha registrando uma média mensal de 0,55%, subiu para 1,56%. Em setembro, a alta continuou e atingiu a marca de 4,34%. Em novembro, a alta percentual foi de 3,28%. No acumulado do ano, o percentual foi de 21,9682%, o maior índice acumulado desde dezembro de 2002, quando houve o registro de uma variação anual acumulada de 25,31% - o que impactou novamente o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos vigentes. Este ano, o índice continua instável. Em março, ele subiu 2,94% e chegou ao acumulado de 8,26% no ano e 31,10% nos últimos 12 meses. Apenas para efeito de comparação, houve um acumulado de 6,81% nos últimos 12 meses que antecederam março de 2020. O aumento do índice contribui com a discussão sobre a necessidade de revisão dos contratos celebrados para alteração do índice estabelecido, aplicando as teorias da imprevisão, caso fortuito e força maior e onerosidade excessiva, previstas no Código Civil Brasileiro1. Com a publicação de março, André Braz, coordenador dos Índices de Preços, esclareceu que todos os índices que compõem o IGP-M tiveram aumento2: "Todos os índices componentes do IGP-M registraram aceleração. No índice ao produtor, os aumentos recentes dos preços das matérias-primas continuam a influenciar a aceleração de bens intermediários (4,67% para 6,33%) e de bens finais (1,25% para 2,50%). Além disso, os aumentos dos combustíveis também contribuíram para o avanço da inflação ao produtor e ao consumidor. Na construção civil, os materiais para a construção seguem em aceleração impulsionados pela alta dos preços dos insumos básicos." Diante deste cenário de grande instabilidade, deu-se início a conflitos e ações judiciais em que se busca substituir o indicador do IGP-M/DI pelo IPCA - índice oficial utilizado pelo Governo Federal para calcular metas de inflação e alterações na taxa de juros, medido pela variação de nove categorias de preços de produtos e serviços, que refletem os hábitos de consumo. Das existentes análises judiciais, a maioria ainda em sede de liminar, é possível perceber que não há jurisprudência pacífica. Verificadas seis decisões publicadas no estado de São Paulo, quatro concederam liminar3 aos requerentes para substituição do índice IGP-M/DI para IPCA, e outras duas negaram4 o pedido. No Rio Grande do Sul, o Tribunal suspendeu5 uma decisão de primeiro grau que concedeu a modificação do índice. Já em Goiânia-GO, uma recente decisão da 3ª Vara Cível deferiu6 a tutela de urgência para revisar provisoriamente o reajuste do aluguel com base no percentual de 7%, que corresponde a um pouco mais do valor acumulado durante o ano de 2019 para o IGP-DI. O fundamento do pedido para substituição do IGP-M/DI passa pela explicação de sua composição, que corresponde a uma média ponderada aritmética entre os índices IPA (produtor), IPC (consumidor) e INCC (construção civil), que estão ligados aos preços das produções de matérias-primas, agronegócio, materiais de construção e commodities do setor industrial, que sofrem forte influência do dólar, se propondo a avaliar o cenário de inflação. E por consequência da pandemia houve uma desvalorização do real e alta do dólar, além da falta de matéria-prima para o setor industrial que acabou elevando os preços dos insumos, o que conjuntamente influenciou diretamente no aumento extraordinário do IGP-M/DI. Diante desta realidade superveniente, sustenta-se a aplicação da teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil, para justificar o pedido judicial de revisão contratual para substituição do índice, na medida em que o reajuste integral do IGP-M/DI, neste momento, não representa mera reposição da moeda e causa distorção em relação ao poder de compra, evidenciando flagrante onerosidade excessiva para uma das partes - artigo 478 do Código Civil, em razão de mudanças ocorridas após a negociação inicial, alterando consequentemente a base econômica do contrato. Por outro lado, utilizando-se do mesmo fundamento, é possível compreender que o desequilíbrio causado pela imprevisível crise sanitária - afastada a culpa por inadimplemento - pode atingir ambas as partes da relação, não devendo incumbir o ônus total à apenas uma delas, sob pena de novamente desequilibrar as relações contratuais. Ademais, sustenta-se ainda o perigo de interpretação relativa do princípio da autonomia da vontade privada e do pacta sunt servanda, principais regramento do direito contratual privado, que autorizam e obrigam as partes a regularem e cumprirem os seus interesses por intermédio do contrato, prevendo a interferência judicial do Estado apenas para assegurar o cumprimento do quanto prometido, limitando-se a uma posição supletiva em relação ao conteúdo contratado. Percebe-se, então, que apesar de previstos na legislação e doutrina, os fatos supervenientes, fortuitos e de força maior quando aplicados à realidade fática de crise econômica não alcançam, por si só, o poder de solução ideal e equilibrada para os contratantes, dependendo de ajustes negociais e, eventualmente, intervenção judicial. Além disso, diante desta realidade e buscando soluções viáveis, verificamos que nos casos judicializados e nos inúmeros contratos locação impactados com o aumento do IGP-M/DI, não previam a necessidade ou mesmo a definição de um ambiente de negociação prévia a um embate judicial, o que poderia não apenas preservar as relações locatícias e negociais, mas também evitar a intervenção judicial e os enormes custos e insegurança jurídica dessas relações. Nesta esteira, a lei da mediação (lei 13.140/15) prevê a possibilidade de as partes inserir nos contratos de locação cláusulas contratuais prevendo expressamente a mediação extrajudicial em caso de qualquer conflito, cláusula esta que deve ser respeitada pelo Judiciário caso algum dos contratantes tente ignorar esta disposição e iniciar um procedimento judicial ou arbitral (caso exista) sem a mediação prévia. A lei ainda traz outras vantagens, como possibilidade de confidencialidade das negociações e princípios a busca pelo consenso e isonomia entre as partes. Vale lembrar que na hipótese de existir previsão contratual de cláusula de mediação, as partes deverão comparecer à primeira reunião de mediação, mas não são obrigadas a permanecer em procedimento de mediação, o que não retira a possibilidade de eventual análise do conflito pelo Poder Judiciário. Nossa experiência e parceria com Câmaras de Mediação devidamente homologadas pelos Tribunais, mostram as vantagens destas cláusulas e temos orientado nossos clientes neste sentido. Em paralelo e muito por conta das discussões que se iniciaram sobre o assunto, a Câmara dos Deputados aprovou, por 402 votos a 547, o regime de urgência de votação para o PL 1026/21 apresentado pelo deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP). A proposta prevê alteração na lei do inquilinato (lei 8.245/91) e a consequente inclusão do parágrafo único ao artigo 18, prevendo a limitação do índice de reajuste do valor do aluguel ao índice IPCA, acompanhando a inflação do país, e permitindo o estabelecimento de índice a maior desde que conste a anuência do locatário. "Art. 1º Esta lei altera a Lei nº 8.245, de 18 de novembro de 1991, que, "Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes", para determinar que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderão ser superiores ao índice oficial de inflação no País. Art. 2º ° inclua-se o seguinte parágrafo único ao Art. 18 da Lei n º 8.245, de 18 de novembro de 1991: "Art. 18 [...] Parágrafo único. O índice de reajuste previsto nos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do País medido pelo IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo), ou outro que venha substitui-lo em caso de sua extinção. É permitida a cobrança de valor acima do índice convencionado, desde que com anuência do locatário" Art. 3º Fica revogado o parágrafo único do Art. 17 da Lei n º 8.245, de 18 de novembro de 1991. Art. 4º Esta lei entra em vigor na data da sua publicação." O projeto deve ser objeto de votação em meados de maio, seguindo posteriormente para votação pelo Senado para determinar que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderão ser superiores ao índice oficial de inflação no País. No entanto, em que pese a boa intenção do legislador, entendemos que a simples substituição de um índice por outro, neste momento, não seja capaz de sanar a controvérsia que se apresenta, pois, da mesma forma que os reflexos econômicos da pandemia atingiram o IGPM e seus componentes, em breve, inevitavelmente, irá atingir os demais índices, inclusive o IPCA, trazendo à tona novamente a raiz da discussão. Diante do exposto e sem nenhuma pretensão de esgotar o tema, entendemos, por ora, que a solução deve caminhar por uma análise casuística dos contratos vigentes, aplicando-se um reajuste baseado no próprio índice estabelecido contratualmente, entretanto, mediante identificação do percentual médio publicado nos períodos anteriores ao fato imprevisível - pandemia, e a partir da verificação e análise dos impactos sofridos no período, contando também com a colaboração de ambos os contratantes para a melhor adequação. Por fim, pensando na prevenção futura das experiências jurídicas que estamos enfrentando neste momento, sugerimos que na estruturação e desenvolvimento de novos negócios, além da orientação para previsão das Câmaras de Mediação, objetivando a boa-fé e o dever de negociar para manutenção dos contratos, sugerimos também a inclusão de um teto máximo para aplicação do índice de reajuste escolhido, objetivando prever e prevenir desequilíbrios supervenientes. ---------- 1 Artigos 317, 393, 478 do Código Civil de 2002. 2 Sem autor: IGP-M SOBE 2,94% EM MARÇO. Portal Libre, 2021. Disponível aqui. Acesso em: 10/4/2021. 3 Agravo de instrumento 2012910-93.2021.8.26.0000, 2297205-16.2020.8.26.0000 e 2298701-80.2020.8.26.0000; e ação revisional 1000029-96.2021.8.26.0228. 4 Agravo de instrumento 2262248-86.2020.8.26.0000 e ação revisional 1123032-21.2020.8.26.01000. 5 Agravo de instrumento 5050284-82.2021.8.21.07000. 6 Processo 5069079-64.2021.8.09.0051. 7 Disponível aqui. Acesso em: 8/4/2021.

Atualizado em: 29/4/2021 10:00

https://www.migalhas.com.br/depeso/343961/troca-do-igp-m-para-o-ipca-nos-contratos-de-aluguel-e-venda-de-imoveis