• Isabel N. Sangali

Para refletir: A morte do alienante antes da apresentação para registro do título de transmissão por


Há divergências acerca da possibilidade ou impossibilidade do registro da escritura de venda e compra de um imóvel, por exemplo, se no período de tempo compreendido entre a lavratura da escritura e a apresentação do título para registro o alienante vier a falecer.

Isso por que é sabido que os bens do falecido transmitem-se, automaticamente, aos seus herdeiros, no momento de sua morte (abertura da sucessão – artigo 1784 CC - princípio de saisine). O registro da partilha perante o registro de imóveis apenas garante a publicidade e posterior disponibilidade do bem em favor dos herdeiros.

De outro modo, sabe-se que é transferida entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (artigo 1245 CC).

O que ocorreria, então, caso o adquirente fosse levar a escritura a registro, após a data do falecimento do transmitente? Teria problemas ou não?

Primeiramente, incumbe ressaltar que cada caso deve ser analisado de forma particular, pois deve-se atentar para as peculiaridades de cada título, assim como para a situação do imóvel e respectivos direitos constantes na matrícula.

De forma geral, e sem considerar maiores entraves, entende-se que não há óbices ao registro desta escritura de transmissão, já que o vínculo do acordo de vontades entre as partes está formado e, nesse caso, permanece. Há uma clara vinculação dos envolvidos, com a completa manifestação de vontade.

Ademais, não se pode esquecer do aspecto da qualificação formal que o registrador de imóveis deve realizar, bem como da necessária observância do princípio da continuidade do registro.

No tocante à qualificação formal, o registrador irá verificar se a escritura em comento é apta a registro à luz dos dispositivos legais, normativos e principiológicos que regem a atividade.

Se estiver tudo “em ordem”, seja no título, seja na matrícula do imóvel, não cabe ao registrador realizar cogitações ou aquele famoso juízo do “e se”, para perquirir se quem alienou o bem, após outorgar a escritura pública definitiva de transmissão, faleceu ou não.

Isso seria o mesmo que desenvolver uma atividade investigativa paralela, sem qualquer conexão com o título causal que lhe foi apresentado para registro, o que ultrapassa os limites da qualificação formal, já que buscar tal dado, salvo em caso de alguma peculiaridade inerente ao título ou registro, extrapola qualquer justificativa legal. Haveria mera especulação, com caracteres de excesso de formalismo e subjetividade.

Por fim, não se pode esquecer do princípio da continuidade, uma vez que, se o titular do imóvel que consta no registro da matrícula é o mesmo que consta como transmitente do bem na escritura pública de alienação, com total correspondência, não haveria motivos plausíveis para se denegar o registro ou “sair buscando” informações para “saber se sujeito morreu”. Não há razão para fazer isso, já que a continuidade do registro foi cumprida.

De todo modo, tudo dependerá da análise detida e ponderada de cada caso concreto.

O que também se recomenda é que não haja demora, por parte do usuário, para proceder ao registro do seu título, sob pena de ter de suportar o ônus de não ser proprietário do imóvel, o quanto antes, ou de não ter seu regular direito de disposição.

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